飲食店の居抜き売却 相場・契約・大家承諾の進め方

この記事で分かること

• 居抜き売却の相場レンジと費用の内訳
• 大家承諾を得るための手順と確認事項
• 譲渡契約・税務上の留意点
• エリアによる相場差と売却タイミングの目安

居抜き売却は、原状回復を回避できる一方で、契約内容や大家の同意、税務処理など複数の確認が必要です。以下で順に整理します。

居抜き売却の相場と費用の内訳

居抜き売却の価格は、設備の残存価値や立地、営業権の有無によって大きく変動します。相場を把握しておくことで、提示価格の妥当性を判断しやすくなります。

相場レンジの目安

• 都市部（東京23区・大阪市内主要駅周辺）：坪単価 8〜20万円程度
• 地方中核都市（人口30万人前後）：坪単価 3〜10万円程度
• 郊外・住宅街：坪単価 1〜5万円程度、または買い手がつかないケースも

※具体例は店舗の契約内容・状況により異なります。

費用内訳の例

売却価格から差し引かれる主な費用を以下の表にまとめます。

これらの費用は事前に見積もっておくことで、手元に残る金額を把握しやすくなります。売却価格の交渉段階で、買い手側が負担する範囲を明確にしておくと、後日のトラブルを減らせる可能性があります。

大家承諾を得るための手順

居抜き売却では、賃貸借契約の名義変更や設備譲渡について大家の承諾が必要になるケースがほとんどです。手順を番号で整理します。

1. 賃貸借契約書の確認（特約条項の有無、居抜き売却に関する記載）
2. 大家または管理会社へ売却意向を文書で連絡（内容証明郵便の検討も含む）
3. 買い手候補の事業計画書を添えて承諾依頼（業種・営業時間・保証人予定を明記）
4. 承諾が得られた場合、連帯保証人の変更手続きを確認（新旧保証人の印鑑証明取得）
5. 承諾書または覚書の作成（双方署名捺印、印紙の有無も確認）
6. 賃貸借契約書の地位譲渡に関する覚書の写しを保管

※具体例は店舗の契約内容・状況により異なります。

大家によっては「居抜き売却不可」と定めている場合や、買い手業種の制限を設けている場合があります。事前に契約書を再確認のうえ、管轄の自治体や専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

大家承諾時のチェックリスト

• 契約書に「譲渡禁止条項」の有無を確認した
• 大家への連絡文面に売却理由と希望時期を記載した
• 買い手候補の事業内容・資金計画を準備した
• 連帯保証人の変更手続きに必要な書類をリストアップした
• 承諾書に記載する条件（家賃改定の有無など）を事前に整理した

譲渡契約と税務上のポイント

居抜き売却では、設備譲渡と営業権譲渡の2つの要素が混在するため、契約書の記載内容が重要になります。

契約書で確認すべき主な項目

• 譲渡対象（厨房設備・内装・のれん・在庫・造作）
• 譲渡価格の内訳（設備と営業権の按分、消費税の課税・非課税区分）
• 引渡し時期と原状回復の有無（スケルトン返却の要否）
• 賃貸借契約の地位譲渡に関する条項（連帯保証人の変更手続き）
• 引渡し後の瑕疵担保責任の範囲と期間

税務上の留意点

売却益が発生した場合、所得税・住民税の申告が必要です。設備の取得価額と売却価格の差額が譲渡所得の計算対象となります。青色申告の有無や減価償却の状況によって税額が変わるため、国税庁のガイドラインを確認し、必要に応じて税務署や専門家に相談してください。

参考：国税庁「不動産所得・譲渡所得の申告」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/3202.htm

税務申告に必要な書類チェックリスト

• 設備の取得価額が分かる領収書・固定資産台帳
• 減価償却費の計算表（耐用年数・償却方法）
• 売却契約書の写し（価格内訳が明記されたもの）
• 譲渡所得の計算明細書（取得費・譲渡費用を記載）
• 青色申告決算書の控え（直近3期分）

エリア差と売却タイミングの目安

居抜き売却の成約しやすさは、エリアの飲食店需要に左右されます。以下に傾向をまとめます。

• 繁華街・オフィス街：買い手がつきやすいが、競合も多い。坪単価が高めに出やすい一方で、設備の状態が厳しくチェックされる
• 住宅街・郊外：買い手が限定的で、価格を抑えても時間がかかる傾向。ファミリー層向け業種の需要がある場合は成約しやすい
• 観光地：季節変動が大きく、繁忙期前の3〜4ヶ月前が狙い目。オフシーズンは買い手が少なく、価格交渉が厳しくなる可能性

売却を検討するタイミングとしては、決算期の3ヶ月前や、賃貸契約更新の6ヶ月前が一つの目安になります。早めに情報収集を始め、複数の業者に査定を依頼することで、相場感を掴みやすくなります。

売却活動のタイムライン例

1. 6ヶ月前：契約書確認・大家への事前連絡
2. 5ヶ月前：設備の取得価額・減価償却状況の整理
3. 4ヶ月前：居抜き専門業者への査定依頼（2〜3社）
4. 3ヶ月前：買い手候補との交渉・大家承諾手続き
5. 2ヶ月前：譲渡契約書の作成・税務申告の準備
6. 1ヶ月前：引渡し・名義変更手続きの完了

居抜き売却を進める前のチェックリスト

売却手続きを始める前に、以下の項目を確認しておくとスムーズです。

• 賃貸借契約書の特約条項を再確認した
• 設備の取得価額と減価償却状況を把握した
• 大家または管理会社へ事前連絡の文面を準備した
• 買い手候補の業種制限がないか大家に確認した
• 税務申告に必要な書類（確定申告書・固定資産台帳）を整理した
• 仲介業者との契約内容（手数料率・広告費負担）を比較した
• 引渡し後の在庫・備品の扱いについて買い手と合意した

これらの確認を済ませた上で、売却活動を始めるかどうかを判断できます。状況整理だけでも、まずは専門家や管轄機関に相談してみることをおすすめします。

よくある質問

居抜き売却で大家の承諾が得られない場合、どうすればよいですか

契約書に「譲渡禁止」の条項がある場合や、大家が居抜き売却自体を認めていないケースでは、交渉が難航する可能性があります。まずは契約内容を再確認し、大家または管理会社と直接話し合うことが一つの方法です。状況によっては買い手側の事業計画を丁寧に説明したり、条件を調整したりすることで承諾を得られる場合もありますが、確約はできません。管轄の自治体や専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

居抜き売却の税金はどのように計算されますか

設備の取得価額と売却価格の差額が譲渡所得の対象となる場合があります。減価償却の状況や青色申告の有無によって税額が変わるため、国税庁のガイドラインを確認し、税務署や専門家に相談してください。売却益が発生しない場合でも、申告の要否は個別の状況により異なります。

居抜き売却の仲介手数料はどのくらいかかりますか

居抜き専門業者を利用する場合、売却価格の5〜10%程度が目安とされることがあります。ただし、契約内容や業者により異なるため、事前に複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。手数料以外に広告費や測量費用が発生するケースもあるため、総額で確認しておくと安心です。

居抜き売却のタイミングはいつが良いですか

決算期の3ヶ月前や、賃貸契約更新の6ヶ月前が一つの目安になります。繁忙期を避け、買い手が動きやすい時期を選ぶことで成約しやすくなる可能性がありますが、エリアや業種により最適なタイミングは異なります。早めに情報収集を始めることをおすすめします。

居抜き売却で買い手が見つからない場合の対応は

価格を調整したり、設備の一部を撤去したり、業種制限を緩和したりすることで買い手がつくケースもあります。ただし、確実な方法はなく、状況により異なります。複数の業者に査定を依頼したり、大家と交渉して通常の原状回復に戻す選択肢を検討したりすることも一つの方法です。まずは状況を整理し、管轄機関や専門家に相談することをおすすめします。