造作譲渡の相場と値付けのポイントを整理する

この記事で分かること

• 造作譲渡の相場感（設備・内装・立地別の目安）
• 値付けを検討する際に確認したい契約・大家承諾のポイント
• 譲渡に伴う税務上の整理（確定申告や減価償却の扱い）
• 実際の交渉・手続きで注意したい手順

造作譲渡の相場感を把握する

造作譲渡の価格は、設備の残存価値だけでなく、立地や内装の状態、営業権的な要素も含めて決まることが一般的です。相場を一律に示すことは難しく、複数の要素を総合的に見て判断されるケースが多いようです。

以下は、過去の成約事例や仲介事業者の公開情報をもとにした、概算の目安です。実際の価格は店舗の契約内容や設備の状態により異なりますので、参考値としてご確認ください。

※具体例は店舗の契約内容・状況により異なります。

相場を調べる際は、近隣の類似店舗の成約事例や、帝国データバンクが公表している飲食業の倒産・廃業統計（https://www.tdb.co.jp/）なども参考になることがあります。複数の情報を比較しながら、自身の店舗の条件に近い事例を探してみることをおすすめします。

相場に影響する主な要素

造作譲渡の価格を決める際に、よく考慮される要素を挙げておきます。

• 設備の取得年月と残存耐用年数
• 立地の良し悪し（最寄り駅からの距離・人通り）
• 内装の状態（原状回復の必要性）
• 大家の承諾が得られるかどうか
• 近隣の居抜き募集物件の成約相場

これらの要素をリストアップして整理すると、希望価格を決める際の判断材料になりやすいようです。

値付けを決める前に確認したい契約・大家承諾

造作譲渡を検討する際は、まず賃貸借契約書の内容を確認することが重要です。造作の譲渡や、賃借権の譲渡に大家の承諾が必要かどうかが記載されているかをチェックします。契約書に「譲渡禁止特約」がある場合、大家の同意なしに進めることは難しいため、事前の確認が欠かせません。

契約書で確認したいチェックリスト

• 賃貸借契約書の譲渡禁止特約の有無
• 造作譲渡に関する条項の記載
• 大家または管理会社の連絡先
• 承諾手数料や更新料の有無
• 敷金・保証金の扱いに関する条項

大家承諾を得る手順

大家承諾を得る手順としては、以下の流れを参考にされるオーナーもいます。

1. 賃貸借契約書を再確認し、譲渡に関する条項を抽出する
2. 大家または管理会社に、造作譲渡の意向を伝え、承諾の可否を確認する
3. 承諾が得られた場合、譲渡先との間で造作譲渡契約書を作成する
4. 承諾書面を保管し、譲渡手続きの証拠として残す

大家が承諾するかどうかは、譲渡先の信用力や業態変更の有無、賃料の継続性などが影響することがあります。承諾が得られない場合は、原状回復を検討せざるを得ないケースも出てきますので、早い段階で大家と相談しておくことが望ましいでしょう。

税務面で整理しておきたいポイント

造作譲渡に伴う税務処理についても、事前に把握しておくことが大切です。譲渡価格が設備の簿価を上回る場合、譲渡所得税や消費税の課税対象となる可能性があります。一方で、譲渡損失が発生した場合は、確定申告で損失を申告できるケースもあります。

税務確認のためのチェックリスト

• 設備の取得価額と減価償却累計額の把握
• 譲渡価格と簿価の差額の計算
• 消費税の課税事業者かどうかの確認
• 譲渡所得が発生する場合の申告時期の確認
• 固定資産台帳の最新状態の確認

国税庁のウェブサイト（https://www.nta.go.jp/）では、減価償却資産の譲渡に関する一般的な取扱いが掲載されています。ご自身の状況に当てはめて判断するためには、税理士などの専門家に相談されることをおすすめします。

譲渡価格と簿価の差額計算例

※具体例は店舗の契約内容・状況により異なります。

譲渡交渉・手続きの進め方

造作譲渡を実際に進める場合、以下のような手順を踏むオーナーもいます。

1. 設備一覧表を作成し、取得年月・取得価額・現在の状態を整理する
2. 相場を参考にしながら、自身の希望価格を決める
3. 譲渡先候補と価格交渉を行い、合意に至ったら造作譲渡契約書を作成する
4. 大家の承諾を得たうえで、鍵の引渡しや光熱費の精算を行う
5. 譲渡完了後、確定申告に必要な書類を保管する

設備一覧表の記入例

交渉の際は、設備の状態を写真や動画で記録しておくと、後のトラブルを防ぎやすいと言われています。また、譲渡価格に含まれる範囲（設備のみか、営業権的な要素を含むか）を明確にしておくことも大切です。

造作譲渡を検討する際に注意したいこと

造作譲渡は、原状回復費用を抑えられる可能性がある一方で、譲渡先が見つからない場合や、大家の承諾が得られない場合もあります。相場より高く設定しすぎると交渉が長引くこともあるため、複数の選択肢を比較しながら判断することが望ましいでしょう。

注意点チェックリスト

• 譲渡価格の根拠を明確にしておく
• 大家の承諾を得る前に譲渡先と交渉しない
• 設備の状態を第三者にも分かる形で記録する
• 税務申告の期限を確認しておく
• 複数の相場情報を比較する

判断を急がず、まずは契約書や設備の状況を整理し、必要に応じて専門家に相談してみることをおすすめします。

よくある質問

造作譲渡の相場はどのように調べればよいですか？

近隣の類似店舗の成約事例や、居抜き物件の募集情報を参考にされる方が多いようです。複数の情報源を比較し、自身の店舗の設備状況や立地条件に近い事例を探してみてください。

大家の承諾が得られない場合はどうになりますか？

賃貸借契約に譲渡禁止特約がある場合、大家の承諾なしに造作譲渡を進めることは難しいことがあります。まずは契約書を確認し、大家または管理会社に相談してみることをおすすめします。

造作譲渡で税金はかかりますか？

譲渡価格が設備の簿価を上回る場合、譲渡所得税や消費税の対象となる可能性があります。詳細は国税庁のガイドラインや税理士にご確認ください。

造作譲渡契約書は自分で作成してもよいですか？

契約書の作成自体は可能ですが、権利関係や責任範囲を明確にするため、行政書士などの専門家に相談されることをおすすめします。

造作譲渡を検討中ですが、相談しても閉店を強制されませんか？

当窓口では、状況整理のご相談も受け付けています。閉店を前提とせず、まずは選択肢を整理したいという方のお問い合わせも歓迎しています。