この記事で分かること
- 居抜き譲渡料の相場感や算定の目安
- 設備・造作の評価で考慮するポイント
- 大家承諾や契約確認の手順
- 税務上の扱いと事前確認の目安
居抜き譲渡を検討する際、譲渡料の金額は一律の基準があるわけではなく、店舗の状態や契約条件によって異なります。分からない点が多いまま進めると、後から調整が必要になることもあります。以下では、譲渡料を決める際に確認しておきたい項目を整理します。
居抜き譲渡料の相場感と算定の目安
居抜き譲渡料の金額は、設備の残存価値やエリアの需要、契約残存期間などを基に決まることが一般的です。相場として一律の数値は存在せず、飲食店の規模や立地によって幅があります。
一例として、都市部の小規模店舗（10〜20坪程度）で、厨房設備や内装が比較的残っている場合、100〜300万円程度の範囲で話が進むケースがあります。一方、地方や郊外で需要が限定的な場合、50万円以下や、設備譲渡自体を無償に近い形で調整する事例も見られます。
算定の目安として、以下の要素を基に金額を検討する店舗オーナーもいます。
- 設備の取得価格と使用年数
- 残存耐用年数とメンテナンス状況
- 近隣の類似物件の成約事例
- 契約残存期間と更新の可否
※具体例は店舗の契約内容・状況により異なります。
| 項目 | 考慮のポイント | 目安の例 |
|---|---|---|
| 厨房機器 | 残存年数・メンテ履歴 | 取得価格の20-40%程度 |
| 内装・造作 | デザイン性・状態 | 取得価格の10-30%程度 |
| 看板・外装 | 再利用の可否 | 5-15万円程度 |
これらの数値は参考値であり、実際の譲渡料は当事者間の合意で決まります。相場を確認する際は、近隣の不動産会社や居抜き専門の仲介事業者に状況を伝えてみる方法もあります。
居抜き譲渡料の費用内訳例（10〜15坪規模・都市部の場合）
| 費用項目 | 内容例 | 目安金額（税抜） | 備考 |
|---|---|---|---|
| 厨房機器一式 | 冷蔵庫・コンロ・換気扇・作業台 | 80〜150万円 | 残存年数3年以上で上振れ |
| 空調設備 | パッケージエアコン・ダクト | 20〜40万円 | メンテ記録ありで加算 |
| 内装・カウンター | 客席造作・床・壁 | 30〜60万円 | デザイン性が高い場合加算 |
| 看板・外装 | 袖看板・シャッター塗装 | 5〜15万円 | 再利用前提で減額可 |
| 合計 | — | 135〜265万円 | 交渉で±20%変動も |
上表は一例であり、設備の劣化度や買い手側の希望により金額は調整されることがあります。
設備・造作の評価で確認したい点
譲渡料を決める際は、設備や造作がそのまま使える状態かどうかを確認しておくことが重要です。買い手側からすると、すぐに営業を始められるかどうかが判断材料になります。
評価の際には、以下の点をリストアップして整理すると進めやすいでしょう。
- 厨房機器の動作確認（冷蔵庫・コンロ・換気設備など）
- 配管・排水の状態（水漏れや詰まりの有無）
- 空調設備の動作とメンテナンス記録
- 照明・電気配線の容量と安全性
- 造作の再利用可能性（カウンター・棚・客席レイアウト）
これらを事前にチェックしておくと、譲渡先との交渉時に具体的な金額の根拠を示しやすくなります。設備の一部が老朽化している場合は、修繕費用を考慮して譲渡料を調整するケースもあります。
設備チェックリスト（譲渡前確認用）
- [ ] 各機器の通電・点火テスト実施日を記録
- [ ] 保証書・修理履歴の保管場所をリスト化
- [ ] 排水管カメラ調査の要否を判断
- [ ] 消防設備点検済み証明書の有無を確認
- [ ] 造作の再利用可否を写真付きで整理
- [ ] 譲渡除外品（持出予定備品）を明記
チェックリストを埋めた状態で買い手と共有すると、交渉時の齟齬を減らせる可能性があります。
大家承諾と契約内容の確認手順
居抜き譲渡を進めるには、賃貸借契約上の手続きを確認する必要があります。契約書に「譲渡禁止条項」や「名義変更に関する条項」が含まれている場合、大家の承諾を得る必要があります。
手順の目安として、以下の流れを参考にできます。
- 賃貸借契約書を再確認し、譲渡・名義変更に関する条項を抽出
- 大家または管理会社に譲渡の意向を伝え、必要な手続きを確認
- 譲渡先の事業内容や信用力について大家側から質問される可能性があるため、事前に資料を準備
- 承諾が得られた場合、契約書の変更や覚書の作成が必要になるかを確認
※具体例は店舗の契約内容・状況により異なります。
大家承諾手続きチェックリスト
- [ ] 契約書の該当条項ページ番号をメモ
- [ ] 管理会社連絡先と担当者名を記録
- [ ] 譲渡先の事業計画書（1〜2ページ程度）を用意
- [ ] 連帯保証人の変更要否を確認
- [ ] 敷金・保証金の扱いについて書面化
- [ ] 承諾料（更新料相当）の有無を照会
大家の承諾が得られない場合、原状回復を求められる可能性もあります。手続きの進め方については、管轄の自治体や専門家に相談して判断するとよいでしょう。
譲渡時の税務上の扱いと確認事項
居抜き譲渡に伴う金銭のやり取りは、税務上「資産の譲渡」として扱われることがあります。設備の取得価額や減価償却の状況によって、譲渡所得が発生するケースもあります。
事前に確認しておきたい点は以下の通りです。
- 設備の取得価額と減価償却累計額
- 譲渡対価と譲渡費用の内訳
- 譲渡所得が発生する場合の申告方法
国税庁のウェブサイトでは、減価償却資産の譲渡に関する基本的な考え方が掲載されています。詳細は店舗の状況により異なるため、管轄の税務署や専門家に確認することをおすすめします。
譲渡所得の簡易計算フロー
- 取得価額から減価償却累計額を差し引き、帳簿価額を算出
- 譲渡対価から譲渡費用（仲介手数料・運搬費など）を控除
- 2から1を引いた差額が譲渡所得の目安
- 所得が発生する場合は、譲渡した年の確定申告で申告の要否を確認
※具体例は店舗の契約内容・状況により異なります。
エリア特性と需要を踏まえた調整
居抜き譲渡料は、エリアの需要や競合状況によっても変動します。繁華街やオフィス街では需要が比較的安定している一方、住宅街や郊外では買い手が限定的になることがあります。
近隣の類似店舗の成約事例や、空き店舗の状況を調べておくと、譲渡料の目安をより現実的に設定しやすくなります。帝国データバンクの飲食店倒産・休廃業動向などの統計も、市場全体の傾向を把握する参考になる場合があります。
https://www.tdb.co.jp/tosan/
近隣相場調査の進め方
- 半径500m以内の空き店舗を地図上でリストアップ
- 居抜き専門サイトで同規模・同設備の成約事例を3〜5件ピックアップ
- 各事例の坪単価・設備内訳・成約時期を表にまとめる
- 自店舗の設備状況と照合し、±15%程度のレンジを想定
- 調査結果を基に、大家や譲渡先との交渉資料を作成
よくある質問
居抜き譲渡料はどのように算定すればよいですか
設備の残存価値や契約残存期間、近隣の成約事例などを基に、双方の合意で決めるのが一般的です。相場は一律ではなく、店舗の状況によって異なります。
大家の承諾が得られない場合はどうになりますか
契約内容によっては、大家の承諾なしに譲渡できない場合があります。承諾が得られないときは、原状回復を求められる可能性もあるため、契約書を再確認のうえ、管轄機関や専門家に相談するとよいでしょう。
譲渡料に税金はかかりますか
設備の譲渡対価が取得価額を上回る場合、譲渡所得が発生する可能性があります。詳細は店舗の状況により異なるため、税務署や専門家に確認することをおすすめします。
譲渡料の交渉で注意すべき点はありますか
設備の状態や修繕履歴を事前に整理しておくと、金額の根拠を示しやすくなります。交渉の進め方については、双方の合意形成を優先し、契約内容を十分に確認したうえで進めることが大切です。
譲渡後に原状回復を求められたらどうしたらよいですか
契約書に原状回復に関する条項が残っている場合、譲渡後も一定の責任が生じる可能性があります。事前に条項の範囲を確認し、譲渡先と分担方法を話し合っておくと、後のトラブルを減らせる場合があります。